Ce trebuie să avem în vedere când vrem să achiziționăm un teren? VEZI ce spune arhitectul șef al județului Cluj

Arhitectul șef al județului Cluj, Claudiu Salanta, a prezentat informații necesare care vin în ajutorul celor care vor să cumpere/vândă un teren teren.

„În ultima vreme îmi apar tot felul de anunțuri cu terenuri de vânzare. Unele sunt promovate de agenți imobiliari iar altele de persoane fizice. Ceea ce am constatat este că marea majoritate nu prezintă o minimă documentare urbanistică care să conducă la analiza oportunității și la o corectă stabilire a prețului având în vedere cea mai bună utilizare a terenului, așa că m-am gândit că ar fi util să ajungem la o uniformizare a anunțurilor, din punct de vedere urbanistic, prin prezentarea unui set minimal de informații”, spune Claudiu Salanta.

Un anunț de vânzare, documentat urbanistic, ar trebui să conțină minim următoarele informații:

Situarea terenului – în #intravilanul sau în #extravilanul localității – bazat pe documentațiile de urbanism (PUG* sau PUZ) informațiile din cartea funciară nu garantează situarea terenului în intravilan sau extravilan. Detalii >> https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=10164812388610574&id=894915573. Să nu uităm faptul că în extravilan nu se poate construi, iar introducerea în intravilan se face doar în baza PUG* (elaborat de primărie la 10-20 de ani) sau PUZ (elaborat de persoane fizice sau juridice cu costul aferent – pe lângă costul documentației și al avizelor se plătește și o taxa de câțiva lei per metru pătrat la ministerul agriculturii pentru asta) – fără nicio garanție că se avizează/aprobă documentația PUZ (unele se opresc la avizul de oportunitate).

Dacă terenul este situat în #extravilan este important de precizat informații precum :

grevarea terenului de zone de protecție (Natura 2000, zone protejate de interes județean/local, zone de protecție a apelor, zone de protecție arheologică, zone de protecție a rețelelor de utilități, zone de proiecție a resurselor de apă sau resurselor naturale, s.a) sau zone destinate utilității publice – care urmează a fi expropiate (culoare autostrada, centuri, alte drumuri sau utilități ex.)

categoria de folosință a terenului (pajiști, agricol, pădure, s.a) pentru a se prezenta modul în care acesta poate fi utilizat.

situarea terenului în zone de risc (geotehnic sau inundabilitate)

Dacă terenul este situat în #intravilan ar trebui prezentate informații cu privire la ce se poate construi pe acesta și atunci discutăm de:

Zona in care se află și caracterul acesteia – este zona de locuințe individuale, colective, industrială, de urbanizare, de restructurare, mixtă, s.a.? – cu minima descriere a ceea ce se permite a se realiza în acest tip de zonă (de aici ar trebui să afle potențialul cumpărător informațiile cu ce se permite a se realiza pe teren și ce este interzis a se realiza) – funcțiuni permise, permise cu condiții sau interzise.

Situarea terenului în zone de risc 1. geotehnic – care poate conduce la necesitatea efectuării unei expertize geotehnice și la fundații speciale sau lucrări de consolidare 2. inundabilitate – care necesita îndeplinirea condiționărilor din avizul Apelor Române)

Autorizarea in zonă – se face direct sau este necesară elaborarea în prealabil a unei documentații de urbanism? Ce tip de documentație de urbanism? PUZ** sau PUD*** (diferențele le-am scris mai jos)

Suprafața minimă a parcelei și latimea minimă admisă pentru a fi construibilă

Regimul de înălțime minim și maxim admis – atât în număr de niveluri cât si în metri liniari

POT = procentul de ocupare al terenului, reprezentând (procentual) cât din suprafața terenului poate fi ocupată de construcții. (de ex. la o parcelă de 1.000 mp, dacă POT = 35%, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață, la sol, de maxim 350 mp = 1.000 mp x 35%)

CUT = coeficientul de utilizare al terenului, reprezentând un indicator urbanistic care arata suprafața desfășurată maxima permisă pe teren (de ex. la o parcelă de 1.000 mp, dacă CUT=1.2, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață desfășurată, reprezentând suprafața tuturor nivelurilor, de maxim 1.200 mp = 1.000 x 1.2).

regimul de înălțime, POT și CUT trebuie respectate cumulativ.

Linkuri utile:

PUG-urile din județul Cluj pot fi consultate liber la următorul link: https://client.fisiere.ro/client/publiclink.aspx…
PUG-ul municipiului Cluj-Napoca se găsește la acest link: https://primariaclujnapoca.ro/…/plan-urbanistic-general/
Identificarea terenurilor prin extrasul de carte funciara se poate face accesând pagina dedicata a Agenției de cadastru și Publicitate Imobiliara:
http://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html
Dacă parcela nu se poate identifica în aplicație este necesară actualizarea datelor cadastrale cu costurile aferente.

Explicații

• PUG = plan urbanistic general – documentație de urbanism, realizată strict de către primării, care se elaborează pe întreg teritoriul comunei, orașului, municipiului, atât pe intravilan cât și pe extravilan. Printre altele, stabilește și limita intravilanului, zonarea funcțională (unde se pot realiza locuințe individuale, colective, imobile mixte, birouri, s.a).
  ** PUZ = plan urbanistic zonal – documentație de urbanism care poate fi elaborată de persoane fizice sau juridice, în baza unui aviz prealabil de oportunitate, și presupune elaborarea pe o zona (mai multe parcele), fiind necesar acordul proprietarilor cuprinși în aceasta. În zonele de urbanizare implică grevarea de terenuri pentru drumuri și dotări publice.
  *** PUD = plan urbanistic de detaliu – documentație urbanistică care se elaborează pe o parcelă
  Pentru o corectă informare asupra condiționărilor urbanistice se recomandă achiziția terenului ulterior obținerii unui certificat de urbanism.